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真慘,首付跌沒了!北京房價史上最長熊市?更有賣房被砍價300萬

來源:唐山熱線 時間:2020-01-02

一線城市中,深圳房價不斷創出歷史新高……

數據寶

在深圳房價不斷創歷史新高的背景下,北京房價卻出現了罕見長時間的下滑。按照國家統計局數據,自2017年3月份見歷史頂部以來,北京二手房已經下跌超8%。從大周期來看,北京房價已經歷經32個月的回調期,堪稱北京房價史上最長熊市。

眾所周知的是,當大盤指數出現較大跌幅時,意味著個股跌幅往往更大。房價的表現或許同樣如此,尤其是國家統計局的數據往往容易低估房價的真實漲幅,也可能低估房價的真實跌幅。因此,國家統計局數據顯示的8%的跌幅,很可能意味著部分小區的房價跌幅達到15%乃至20%的調整。

北京房價到底跌了多少?

二手房價格保守跌幅超過10%。

一個權威的信源是來自北京住建委的數據。2018年初,北京市住建委主任徐賤云表示,二手房成交均價已從3月的最高值6.79萬元/平方米,回落到5.91萬元/平方米,比2016年12月下降了1.2%,比最高峰時期價格下降了13%。

也就是說,2017年底相對于2017年3月,北京二手房價比高峰期下跌了13%。而要計算現在的價格相比巔峰期下跌了多少,只需要知道現在的價格相比2017年底的變動幅度。國家統計局數據顯示,北京最新二手房價相比2017年底下跌近3%。

綜合兩個權威,北京二手房價相比2017年巔峰期,跌幅至少超過13%。另外,作為補充,記者查詢了另一個較為權威的中介網站鏈家網。數據顯示,2017年頂部北京二手房價為67497元,現價60846元,跌幅超過10%。

回調期達32個月,堪稱史上最長調整期

以北京為首的一線城市房產,被譽為核心資產,是貴州茅臺般的存在。回首北京二手房價走勢,在過去的十多年時間里,也確實當得起這個名號。2008年,北京二手房價堪堪過一萬,而今逼近六萬大關,10年間漲幅接近4倍。

本輪北京房價調整期,已經達到了歷史級別。有數據顯示,北京房價調整最劇烈的時間段,當屬2008年至2009年,從高點13200元跌至10800元,跌幅近20%。但僅僅是過了14個月,即2009年7月,北京房價就再度突破新高。

燕郊房價大跌36%,平均單價跌超萬元

當白馬股出現較大跌幅時,題材股的表現往往更加糟糕。依附于北京樓市的燕郊樓市,在北京樓市不振的背景下,調整幅度更加驚人。根據安居客數據顯示,2017年頂部時期,燕郊二手房均價超過28000元,而最新房價僅18000元左右,1平米跌了1萬多,跌幅高達35.6%。

指數跌了近36%,個股腰斬很可能成為普遍現象。記者通過貝殼找房APP查詢燕郊的一個樓盤,福澤御園,2017年4月底52平成交價158萬,而今年11月成交的54.7平(還是沒電梯的)成交價僅72萬,跌幅超過50%。再來看看另一個標桿樓盤,天洋城。2017年4月普遍成交均價在3萬以上,而今多在18000以下。

房價或已普跌20%,100萬首付跌沒了

現在來看看北京部分樓盤二手房價。記者隨機查詢到一個名叫融景城的樓盤,最新二手房價在5萬至5.8萬之間。而在2017年4月,這個樓盤最高價超過了7.3萬每平。按照最新較低價相比,跌幅超過30%。

相對來說,偏遠區域的二手房普遍跌幅較大。貝殼研究院數據顯示,截至今年2月份,石景山、通州、大興等區域二手房價相對2017年高點跌幅均超過15%。考慮到最新價相對二月房價仍有所下跌,這些區域房價跌幅將有所擴大。顯然,對于燕郊二手房的投資者來說,他們的百萬首付款已經跌光了。而對于北京的部分高杠桿投資者來說,也可能如此。

1450萬砍價300萬,百萬級折扣頻現

尷尬的是,即便是房價出現了不小調整,成交仍相當困難。據中國證券報報道,近期交易量有所增長,情緒仍未升溫,二手房全面降價仍在持續。

多位房地產中介表示,“只有價格降到位了,房子才好賣”。除了極個別稀缺的項目,目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。

史上最嚴調控,報價還在不斷下滑中

有分析人士表示,北京房價下跌的原因主要有三個方面

第一,北京的新建商品房庫存達7.56萬套,如果再加上空置二手房,那空置率超過30%,北京房子嚴重過剩的情況非常明顯。

第二,北京現行的限購政策是全國范圍內最嚴苛的,無論是連續繳納社保的時限,還是提高房產首付比例,都給購房需求設置了不少障礙,從而壓制了大量的購房需求。

此外,北京人口數量還在大量流出,未來幾年北京人口將減少500-600萬,原因有二一是北京為了緩解所有資源都集中在首都的問題,就要把大量機關事業單位搬遷到雄安去辦公。在這種情況下,北京人口將會大量流出,而作為副中心的雄安將會有大量人口流入。二是北京為了治理京津冀地區的空氣污染,把高污染、高耗能的企業分散到其他省份去,未來北京將是輕資產的高科技中心。

在此情況下,北京業主們心理預期在不斷下降。最新數據顯示,北京二手房掛牌均價61245元,較年初63863元,下跌幅度超過4%。而在2017年最高峰時期,北京二手房掛牌均價一度超過75000元。

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